Mon logement est insalubre ou a besoin de réparations : quels sont mes recours ?

Information générale, pas un avis juridique. Le locateur doit s'assurer que le logement est en bon état d'habitabilité pendant toute la durée du bail et il ne peut pas louer un logement impropre à l'habitation, c'est-à-dire dont l'état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants. Si tu constates de la moisissure, de la vermine, des rongeurs ou de l'humidité excessive, avise d'abord le locateur, de préférence par écrit, en gardant une preuve. Si rien ne bouge, tu peux t'adresser au Tribunal administratif du logement (TAL), qui peut notamment ordonner des travaux, diminuer le loyer, accorder des dommages-intérêts ou résilier le bail, et tu peux aussi signaler le problème à ta municipalité.

À savoir

Qui doit prouver

Celui qui fait la demande doit démontrer que le logement est impropre à l'habitation; la preuve peut notamment se faire par des photos.

Audience rapide

Avec une preuve documentaire qui démontre l'évidence que le logement est impropre (rapport d'inspection, avis d'évacuation, photos), audience dans les dix jours ouvrables suivant le dépôt de la demande.

Départ du logement impropre

Aviser le locateur de l'état du logement avant l'abandon ou dans les 10 jours de l'abandon; sinon, le loyer reste dû et le locataire est responsable des dommages résultant de l'absence d'avis.

Réparation urgente

Joindre d'abord le locateur; travaux essentiels seulement; remboursement des dépenses raisonnables, avec possibilité de retenir la somme sur le loyer à venir.

Inspection à Montréal

Appeler le 311 si le propriétaire n'agit pas rapidement (exemple de Montréal; chaque municipalité a ses propres règles et services).

Frais du recours

Les pages lues ne précisent pas les frais d'une demande au TAL : consulte la page officielle du TAL.

Les étapes

1. Évalue la gravité de la situation. Un logement impropre à l'habitation présente une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public. Un logement en mauvais état d'habitabilité n'est pas automatiquement considéré comme impropre à l'habitation. Exemples d'insalubrité donnés par le TAL : moisissure, vermine (coquerelles, punaises de lit, fourmis), rongeurs, humidité excessive, air vicié.
2. Recueille des preuves (photos, vidéos) et limite les dégâts autant que possible, par exemple en épongeant rapidement après un dégât d'eau. Si ton logement est visé par un recours, c'est à la personne qui fait la demande de démontrer qu'il est impropre à l'habitation, notamment avec des photos.
3. Avise le locateur dès que possible. Il est préférable de le faire par écrit, par exemple avec une mise en demeure, et de garder une preuve de réception. Le TAL considère qu'un délai de 10 jours est raisonnable dans une mise en demeure.
4. Pour une réparation urgente et nécessaire, si le locateur est injoignable ou ne réagit pas en temps utile, tu peux, après avoir tout fait pour le joindre, faire appel à une personne qualifiée pour les travaux essentiels, en minimisant les coûts. S'il ne te rembourse pas, tu peux retenir les sommes dépensées sur le loyer à venir, même sans l'autorisation du TAL. Garde les factures.
5. Si le locateur n'agit pas, signale le problème à ta municipalité. À Montréal, la Ville demande d'abord de contacter le propriétaire; s'il n'agit pas rapidement, tu peux appeler le 311 pour qu'une inspection soit évaluée. Le TAL précise que certaines villes ont un règlement sur la salubrité des logements, et que la compétence en matière d'insalubrité est partagée avec les municipalités et la Cour supérieure.
6. Dépose une demande au TAL si le problème persiste. Tu peux demander de résilier le bail, une ordonnance obligeant le locateur à faire des travaux, une diminution du loyer ou des dommages-intérêts. Pour un logement devenu impropre à l'habitation par la négligence du locateur, tu peux aussi demander des dommages-intérêts punitifs (mesure qui ne s'applique pas aux demandes introduites avant le 21 février 2024). Avec une preuve documentaire qui démontre l'évidence que le logement est impropre, le TAL convoque les parties à une audience dans les dix jours ouvrables qui suivent le dépôt de la demande.
7. Si ton logement est devenu impropre à l'habitation et que tu songes à le quitter, avise le locateur de son état avant de partir ou dans les 10 jours de ton départ. Si tu l'as avisé, le bail n'est pas résilié et tu es dispensé de payer le loyer pour la période pendant laquelle le logement est impropre. Avant de partir, tu dois être raisonnablement certain que le locateur ne résoudra pas le problème rapidement. Consulte le TAL avant de décider.

Information générale tirée de sources officielles, qui ne remplace pas un avis juridique, médical ou financier. Pour votre situation, adressez-vous à l'organisme concerné ou à un professionnel.